Alors que l’investissement immobilier résidentiel est bien connu du grand public, l’immobilier commercial demeure un domaine méconnu et pourtant porteur de belles opportunités. Entre bureaux, commerces, entrepôts et locaux d’activités, les choix sont nombreux et les rendements souvent attrayants. Décryptage d’un secteur en pleine évolution.

Pourquoi investir dans l’immobilier commercial ?

Si l’immobilier résidentiel attire par sa simplicité et sa proximité avec les besoins quotidiens des particuliers, l’immobilier commercial offre quant à lui plusieurs avantages non négligeables. Tout d’abord, le potentiel de rentabilité est généralement plus élevé que dans le résidentiel : les loyers sont souvent plus importants et les charges locatives plus faibles pour le propriétaire. De plus, les baux commerciaux offrent une sécurité supplémentaire grâce à leur durée habituellement longue (3, 6 ou 9 ans), assurant ainsi une certaine stabilité des revenus locatifs.

Autre atout de taille : la diversification du patrimoine immobilier. Investir dans des actifs commerciaux permet en effet de varier son portefeuille et ainsi de répartir les risques liés aux aléas économiques et conjoncturels. Enfin, l’immobilier commercial est également un levier intéressant pour la défiscalisation, notamment grâce à des dispositifs spécifiques tels que le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou encore les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI).

Les différentes catégories d’immobilier commercial

Dans l’univers de l’immobilier commercial, plusieurs types d’actifs se distinguent :

• Bureaux: ces espaces sont loués par des entreprises à des fins professionnelles et administratives. Ils peuvent être situés en centre-ville ou en périphérie, dans des immeubles dédiés ou au sein de parcs tertiaires.
• Commerces: il s’agit de locaux destinés à la vente au détail ou à la prestation de services directement auprès du consommateur. On retrouve ici les boutiques en pied d’immeuble, les centres commerciaux, mais aussi les restaurants et hôtels.
• Entrepôts et logistique: ces biens immobiliers servent au stockage et à la distribution de marchandises. Ils sont généralement situés en périphérie des villes, près des axes routiers et ferroviaires.
• Locaux d’activités: ce type d’actif regroupe les ateliers, usines et autres locaux industriels destinés à la production et transformation de biens matériels.

Méthodes pour investir dans l’immobilier commercial

L’accès à l’investissement dans l’immobilier commercial peut se faire de différentes manières :

• Achat en direct: comme pour l’immobilier résidentiel, il est possible d’acheter un bien commercial en son nom propre ou via une société civile immobilière (SCI). Cette méthode permet de bénéficier de revenus locatifs réguliers et d’un potentiel d’appréciation du capital à long terme.
• Investissement en parts de SCPI: les sociétés civiles de placement immobilier permettent d’investir dans un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers commerciaux sans avoir à gérer directement les biens. Les revenus locatifs sont redistribués aux détenteurs de parts sous forme de dividendes.
• Crowdfunding immobilier: cette méthode consiste à financer des projets immobiliers commerciaux via des plateformes en ligne. Les investisseurs apportent leur contribution en échange d’une part des revenus locatifs ou d’un rendement lié à la revente du bien.

Risques et précautions à prendre

L’investissement dans l’immobilier commercial n’est pas exempt de risques, même si ceux-ci peuvent être atténués par une bonne diversification et une sélection rigoureuse des actifs. Parmi les principaux dangers, on retrouve :

• Les risques locatifs: la vacance locative, c’est-à-dire la période durant laquelle le bien est inoccupé, peut impacter les revenus du propriétaire. De même, des impayés de loyer ou une dégradation du bien par le locataire peuvent engendrer des coûts supplémentaires.
• Les risques liés à la conjoncture économique et au marché immobilier: une crise économique, la survenue d’événements exceptionnels (comme la pandémie de Covid-19) ou encore l’évolution des modes de consommation et de travail (essor du e-commerce, télétravail…) peuvent entraîner une baisse de la demande locative et affecter la valorisation des biens immobiliers commerciaux.
• Les risques liés à la gestion et l’entretien du bien: un manque d’anticipation ou de suivi dans les travaux d’entretien et de mise en conformité peut engendrer une dépréciation du bien et des coûts importants pour le propriétaire.

Pour limiter ces risques, il est essentiel de bien s’informer sur le marché local, d’étudier avec soin les caractéristiques du bien (emplacement, qualité du bâti, potentiel locatif…) et de se faire accompagner par des professionnels compétents (agents immobiliers, notaires, gestionnaires de patrimoine…).

L’investissement dans l’immobilier commercial représente une opportunité intéressante pour diversifier son patrimoine et bénéficier de revenus locatifs potentiellement élevés. Toutefois, il convient d’aborder ce secteur avec prudence et discernement, en tenant compte des spécificités de chaque type d’actif et des risques inhérents à ce marché.